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物管知识

《南昌市物业管理条例》问题解答

更新时间:2016-01-12 点击次数:1622次字号:T|T

1、什么是物业管理?

答:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 

2、什么是业主?  

答:房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

3、如何成立业主大会,什么情况下可以不成立业主大会?

答:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。

4、业主大会的成立条件是什么?

答:物业管理区域内出售并交付使用的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,应当召开首次业主大会会议。

新建物业达到上款规定条件的,建设单位应当以书面形式在物业管理区域内公布。

5、条例对成立业主大会筹备组作了什么规定?

答:符合召开首次业主大会会议条件的,应当经十名以上业主向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出书面要求。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面要求后二十日内,会同区、县房产主管部门指导和协助业主推荐产生业主大会筹备组。

6、业主大会筹备组由哪些人员组成?

答:业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、社区居民委员会或者村民委员会代表组成,其中,业主代表人数不得低于百分之七十。

7、业主大会会议有哪几种形式?会议召开的有效条件是什么?

答:业主大会会议有两种形式:一种是采用集体讨论的形式,另一种是采用书面征求意见的形式。

召开业主大会会议,不论何种形式,均应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

8、物业管理区域内业主人数如何确定?

答:业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

9、物业管理区域内专有部分面积如何确定?

答:专有部分面积,按照不动产登记薄记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

10、哪些事项必须由业主共同决定?

答:下列事项由业主共同决定:

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)选聘和解聘物业服务企业;

(5)筹集和使用专项维修资金;

(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第5项、第6项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

11、业主大会议事规则的基本内容有哪些?

答:业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主大会定期会议的时间和形式、召开业主大会临时会议的条件、业主投票权的确定方法等事项。

12、管理规约的基本内容有哪些?

答:管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

 

13、对业主委员会成员人数有什么要求?

答:业主委员会成员由五人以上单数组成,业主委员会在其成员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

14、业主委员会成员缺员时如何递补?

答:选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。

15、分期开发的小区,能否成立业主大会?

答:分期开发的物业达到首次业主大会会议召开条件时,一般选举五名业主作为业主委员会成员,以后各期交付使用时,按照业主大会议事规则增选成员。

16、业主委员会作为业主大会的执行机构,履行哪些职责?

答:业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(2)代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;

(3) 听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(4)组织筹集专项维修资金,并监督使用;

(5)督促业主按时交纳物业服务费;

(6)召集业主大会会议,进行业主委员会换届和补选;

(7)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

(8)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

(9)业主大会赋予的其他职责。

17、业主委员会成员应当具备哪些条件?

答:业主委员会成员应当符合下列条件:

(1)遵守国家有关法律、法规、规章;

(2)具有完全民事行为能力;

(3)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业服务费;

(4)身体健康,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力;

(5)能保证必要的工作时间;

(6)本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业中任职。

18、业主委员会选举产生后,应当如何备案?

答:业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并提交下列资料:

(1)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告;

(2)业主大会审议通过的业主大会议事规则和管理规约;

(3)业主委员会成员的基本情况。

业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内,将变更内容向物业所在地的区、县房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

19、业主委员会工作经费如何解决?

答:业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;有物业共用部位、共用设施设备经营收益的,可以从经营收益中列支。经费筹集、管理、使用的办法由业主大会决定。

业主委员会工作经费收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布,接受业主的监督。

20、物业管理联席会议怎样组成?

答:物业管理实行联席会议制度。物业管理联席会议由区、县房产主管部门负责组织召集,由街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、业主委员会、物业服务企业、相关行政部门等各方代表组成。

21、物业管理联席会议着重解决哪些问题?

答:(1)业主委员会不依法履行职责;

(2)业主委员会换届过程中出现问题;

(3)履行物业服务合同中出现重大问题;

(4)物业服务企业在变更交接过程中出现问题;

(5)需要协调解决的其他物业管理纠纷。

22、什么是前期物业管理?

答:前期物业管理是指业主未成立业主大会和选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

23、住宅物业的建设单位采用什么方式选聘物业服务企业?

答:住宅物业的建设单位,应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者住宅物业规划总建筑面积小于二万平方米的项目,经物业所在地区、县房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

24、完成招投标工作有哪些规定时限?

答:住宅物业的建设单位通过公开招标方式选聘物业服务企业的,应当按照以下规定时限完成招投标工作:

(1)预售的,在申请《商品房预售许可证》前;

(2)现房出售的,在出售之日起三十日前;

(3)非出售的,在交付使用之日起九十日前。

25、物业管理用房的配置标准及用途有哪些规定?业主委员会办公用房如何安排?

答:建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二至千分之三的标准配置物业管理用房;三万平方米以下的物业项目,物业管理用房的建筑面积不得少于一百二十平方米。

物业管理用房的所有权属于全体业主,主要用于物业服务企业办公、工作人员值班以及存放工具材料。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

业主委员会的办公用房应当从物业管理用房中安排,其建筑面积不少于二十平方米。

26、办理物业承接验收时,建设单位应向物业服务企业移交哪些资料?

答:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理用房资料及物业管理所必须的资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

27、物业竣工在什么条件下才能交付?物业服务费如何交纳?

答:物业竣工验收合格且符合合同约定交付条件的,方可交付物业买受人。

物业交付买受人后,物业服务费由物业买受人交纳;已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的,物业服务费由建设单位交纳。

建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,物业买受人办理房屋所有权证时,由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于二个月。

28、对建设单位的保修责任有哪些规定?

答:建设单位在物业交付使用时,应当向物业买受人提供质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

29、物业服务合同的主要内容有哪些?

答:物业服务合同约定的内容应该包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。

30、条例对业主和物业服务企业履行合同行为有什么制约?

答:业主、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业服务合同。一方违约,另一方可以依照物业服务合同追究违约方的责任。业主不得采用拒交物业服务费及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

31、物业管理服务事项主要包括哪些?

答:(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;

2)电梯、智能系统等设备的运行服务;

3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

4)物业装饰装修的管理;

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